Provincia di Milano
Assessorato al Piano casa metropolitano


TAVOLA ROTONDA

6 aprile 2009 h. 9:30 Villa Necchi Campiglio via Mozart, 14 Milano


Emergenza casa e alloggi sfitti:
risolvere il paradosso dell’abitare

Una proposta di riforma della legge n. 431/98 per rilanciare il mercato degli affitti, con maggiori benefici e garanzie per i piccoli proprietari e canoni convenzionati per le famiglie in difficoltà.

Intervengono:

Matteo Mauri, Assessore al Piano casa metropolitano, Provincia di Milano
Maria Pia Redaelli, Direttore Generale Settore Casa, Regione Lombardia
Giovanni Verga, Assessore alla Casa, Comune di Milano (in attesa di conferma)
Massimo Nardi, Segretario UPPI Milano
Achille Colombo Clerici, Presidente di Assoedilizia
Stefano Chiappelli, Segretario SUNIA Milano
Leo Spinelli, Segretario SICET Milano
Lorenzo Guerini, Presidente ANCI Lombardia, Sindaco di Lodi
Stefano Boeri, Architetto, Studio Boeri (in attesa di conferma)

Concludono:

Angelo Alessandri, Presidente VIII Commissione Camera dei Deputati
Filippo Penati, Presidente Provincia di Milano

Un’iniziativa della Provincia di Milano per promuovere un confronto con le istituzioni, gli amministratori locali, i parlamentari e le parti sociali sulla necessità di mettere mano alle norme che regolamentano il mercato degli affitti per riuscire a farlo ripartire e rispondere così in tempi brevi all’emergenza abitativa, sempre più acuta e diffusa nell’area milanese.


LA SITUAZIONE

La situazione socio economica del Paese appare sempre più preoccupante e con essa la questione abitativa si aggrava rapidamente soprattutto per la classe media in difficoltà.
La debolezza forse maggiore del mercato immobiliare italiano, che risulta accentuata in un contesto dinamico come l’area metropolitana milanese, è la carenza di un’offerta di alloggi in affitto calmierato. A fronte di questa mancanza si rileva che una consistente porzione dello stock immobiliare è vuota, inutilizzata, secondo il censimento del 2001, erano oltre 35.000 gli alloggi vuoti nel solo Comune di Milano, 81.000 nell’interro territorio provinciale.
Se si pensa che alle oltre 50.000 famiglie milanesi che non riescono a stare sul mercato abitativo dell’affitto e che chiedono politiche pubbliche (ERP o FSA), diventa urgente riflettere sui meccanismi che possono facilitare l’incontro tra domanda e offerta per risolvere, almeno in parte, il problema abitativo in tempi brevi: è evidente che costruire alloggi richiede più tempo che favorire l’utilizzo di quelli esistenti. Intervenire sul patrimonio immobiliare esistente, inoltre, risponde alla necessità di limitare il consumo di suolo, soprattutto in un’area già densamente costruita come quella milanese.

LA LEGGE N.431 DEL 1998

La riforma degli affitti - legge n.431 del 1998 – ha istituito il doppio canale della locazione, l’affitto libero e quello convenzionato e ha individuato gli incentivi per i proprietari che scelgono di affittare a canone convenzionato. Si tratta, per lo più, di incentivi fiscali.
Per il proprietario dell’immobile:
• possibilità di ICI inferiore al 4 per mille;
• dichiarazione ai fini IRPEF del 70% dei redditi da locazione;
• Sconto sull’imposta di registro (-30% del reddito imponibile);
Per l’affittuario:
• Possibilità di detrarre l’affitto dall’imponibile ai fini IRPEF;
• Istituzione Fondo Sostegno Affitti (per chi è in difficoltà a pagare il canone convenzionato).
I contratti di locazione a canone convenzionato non possono avere durata inferiore ai tre anni (più due) ed il livello del canone è stabilito da accordi tra le Amministrazioni Comunali e i rappresentati di categoria (associazione proprietari e sindacati inquilini).

I RISULTATI E LE PROSPETTIVE DI RIFORMA

La performance della legge è stata inferiore alle aspettative. I contratti a canone convenzionato sottoscritti furono pochissimi, a causa, tra l’altro, dei livelli di canone troppo bassi individuati dagli accordi locali, di rigidità del contratto e della mancanze di garanzie per i proprietari (tre anni più due sono tanti).
I meccanismi introdotti dalla legge n. 431 rimangono interessanti ed attuali, ma occorre introdurre nuovi benefici (fiscali e non) per incentivare sul serio chi possiede un alloggio a non lasciarlo vuoto. Tali incentivi vanno accompagnati da alcune garanzie necessarie per tutelare il proprietario dal rischio di morosità e da una minore rigidità temporale dei contratti.
Tutto questo richiede un intervento legislativo di riforma della legge n. 431, sia per incrementare la convenienza economica per i proprietari del locare il proprio alloggio, sia per aumentare le garanzie dai rischi che il locare inevitabilmente comporta (morosità e rapido ritorno del bene nelle disponibilità del proprietario una volta terminato il contratto).

IN PARTICOLARE:

1 Liberalizzare la durata dei contratti di locazione, affidandone la determinazione alle parti.
2 Introdurre maggiori incentivi fiscali per chi decide di dare in affitto il proprio alloggio: il canone percepito non dovrebbe entrare nel conteggio dei redditi ai fini IRPEF (per esempio cedolare secca del 20% su questo tipo di entrate).
3 Estendere la possibilità di stipulare contratti convenzionati anche ai comuni che non sono classificati ad Alta Tensione Abitativa (ATA).